Andrea Wisch
★★★★★
"Ich empfehle Astrit Kyqyku als sehr straiten, empathischen Helfer in Sachen Immobilien, der weiß, was er tut, zuhört und dranbleibt!!"
Verifizierte Google-Bewertung
Leitfaden · Hameln & Weserbergland
Erbengemeinschaft &
Erbengemeinschaft &
Immobilie verkaufen.
Eine Erbschaft fällt selten in eine einfache Lebensphase. Dieser Leitfaden begleitet Sie durch alle Schritte — vom Erbschein bis zur notariellen Beurkundung. Sachlich, ruhig, mit Blick für die Familie hinter den Unterlagen.
Kostenlose Erstberatung — diskret und unverbindlich
Erfahrung mit Erbengemeinschaften in Hameln
Koordination mit Steuerberatern, Anwälten & Notaren
Persönliche Antwort von Astrit Kyqyku innerhalb 24 h
★★★★★ 121 Google-Bewertungen · 5,0 / 5
Vertraulich — nur so viel wie Sie teilen möchten
Kenntnisse in Erbrecht, Steuerrecht & Notarrecht
Neutrale Moderation bei Erbengemeinschaften
Lokal in Hameln — seit 2021 aktiv
Inhaltsverzeichnis
Was ist eine Erbengemeinschaft?
Wenn ein Mensch verstirbt und mehrere Personen erben — sei es per Testament oder durch die gesetzliche Erbfolge — entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Sie alle werden gemeinsam Eigentümer des gesamten Nachlasses, einschließlich der Immobilie. Niemand „besitzt" eine bestimmte Wand oder ein bestimmtes Zimmer; alle Miterben gehören zur sogenannten Gesamthandsgemeinschaft.
Definition
Erbengemeinschaft (§2032 BGB)
Eine Personengemeinschaft, die kraft Gesetzes entsteht, sobald ein Erblasser mehrere Erben hat. Das Vermögen gehört allen Miterben gemeinsam — Verfügungen über einzelne Nachlassgegenstände sind nur einstimmig möglich.
Genau diese Einstimmigkeit ist es, die Erbengemeinschaften häufig in eine Sackgasse führt. Eine Immobilie kann erst verkauft werden, wenn alle Miterben zustimmen. Es gibt aus dieser Situation grundsätzlich drei Wege:
- Verkauf an Dritte: Die Immobilie wird gemeinsam veräußert, der Erlös wird gemäß Erbquote aufgeteilt. Der häufigste und meist sinnvollste Weg.
- Auszahlung eines Miterben: Ein Miterbe übernimmt die Immobilie und zahlt die übrigen aus. Voraussetzung: Liquidität und realistischer Marktwert als Verhandlungsbasis.
- Teilungsversteigerung (§180 ZVG): Letztes Mittel, wenn keine Einigung zustande kommt. In der Regel verbunden mit niedrigerem Erlös, hohen Verfahrenskosten und langer Dauer.
In Hameln und im Weserbergland begleiten wir jedes Jahr mehrere Dutzend Erbengemeinschaften — und in den allermeisten Fällen lässt sich ein einvernehmlicher Verkauf mit ruhiger Moderation erreichen. Auch dann, wenn anfangs der Konflikt im Vordergrund zu stehen scheint.
Ablauf
Vom Erbfall bis zur Schlüsselübergabe — in 8 Schritten
Jeder Erbschaftsverkauf verläuft anders, aber die Grundstruktur ist verlässlich. Diese acht Schritte zeigen Ihnen, was Sie wann erwartet — und an welchen Stellen wir die Last für Sie übernehmen.
1
Tag 1–3
Erstgespräch & Bestandsaufnahme
Vertrauliches Erstgespräch, in dem wir die Konstellation der Erbengemeinschaft, den Status des Erbscheins und Ihre Vorstellungen kennenlernen.
Auch bei nur informellem Interesse — die Erstberatung ist kostenfrei und unverbindlich.
2
Woche 2–4
Klärung der Erbverhältnisse
Sichtung von Testament, Erbschein oder Notarunterlagen. Bei Erbengemeinschaften: Kontaktaufnahme zu allen Miterben mit Ihrem Einverständnis.
Erbschein parallel zu Schritt 1 beantragen — spart 6–12 Wochen Wartezeit.
3
Woche 4–6
Wertermittlung der Immobilie
Vor-Ort-Besichtigung in Hameln, Bad Pyrmont oder Region. Marktwertindikation auf Basis von Bodenrichtwerten, Vergleichsverkäufen und objektspezifischen Faktoren.
4
Woche 5–7
Einvernehmliche Strategie
Gemeinsame Festlegung von Angebotspreis, Vermarktungsstrategie und Zeitplan. Schriftliche Zustimmung aller Miterben — Voraussetzung für die nächsten Schritte.
Klare Schriftform vermeidet spätere Konflikte zwischen Miterben.
5
Woche 7–9
Professionelle Vermarktung
HDR-Fotografie, Grundrisse, optionale 3D-Tour, hochwertiges Exposé. Diskrete Off-Market-Vermarktung möglich, wenn die Familie Diskretion wünscht.
6
Woche 9–14
Besichtigungen & Verhandlung
Wir koordinieren Termine mit qualifizierten Interessenten und verhandeln in Ihrem Sinne. Sie als Erbengemeinschaft müssen nicht selbst auftreten.
7
Woche 14–18
Notar & Beurkundung
Vertragsentwurf in Abstimmung mit dem Notar. Alle Miterben unterschreiben gemeinsam — entweder im Termin oder per notarieller Vollmacht.
8
Abschluss
Übergabe & Auszahlung
Schlüsselübergabe an den Käufer, Eintragung im Grundbuch, Aufteilung des Verkaufserlöses gemäß Erbquote unter den Miterben.
Steuerliche Behandlung des Erlöses vorab mit Steuerberater klären.
Welche Unterlagen Sie für den Verkauf brauchen
Vollständige Unterlagen sind die häufig unterschätzte Grundlage eines reibungslosen Verkaufs. Fehlt ein Energieausweis, droht ein Bußgeld bis 15.000 €. Fehlt der Erbschein, kann die Umschreibung im Grundbuch nicht erfolgen. Wir helfen Ihnen, fehlende Dokumente bei Ämtern, Notaren und Hausverwaltern in Hameln anzufordern.
Erbrechtliche Unterlagen
- Erbschein (Original oder beglaubigte Kopie)
- Testament oder Erbvertrag (notariell eröffnet)
- Sterbeurkunde des Erblassers
- Nachweis aller Miterben mit Erbquote
- Ausschlagungserklärungen (falls Miterben ausgeschlagen haben)
Immobilien-Unterlagen
- Aktueller Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt)
- Energieausweis (Pflicht seit 2014)
- Lageplan / Flurkarte
- Wohn- und Nutzflächenberechnung
- Grundrisse aller Geschosse
- Bauunterlagen / Baugenehmigung
- Übersicht Sanierungen & Modernisierungen
- Nachweis bestehender Belastungen / Grundschulden
Bei Eigentumswohnungen zusätzlich
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
- Wirtschaftspläne der letzten 3 Jahre
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Aktuelle Hausgeldabrechnung
Bei vermieteten Objekten
- Aktuelle Mietverträge
- Mietkautionsnachweise
- Nebenkostenabrechnungen der letzten 2 Jahre
Wichtig
Energieausweis vor dem ersten Inserat
Seit Mai 2014 muss bereits in der Anzeige der wesentliche Inhalt des Energieausweises angegeben werden (§16a EnEV bzw. §80 GEG). Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten — Bußgelder bis 15.000 € sind möglich. Wir vermitteln Ihnen bei Bedarf einen zertifizierten Energieberater in Hameln.
Pflichtteil, Vermächtnis & rechtliche Sonderfälle
Auch wenn ein Testament klar formuliert scheint, gibt es im deutschen Erbrecht Ansprüche, die per Gesetz nicht ausgeschlossen werden können. Der wichtigste davon ist der Pflichtteil — und er kann eine Erbengemeinschaft auch dann überraschen, wenn alle anderen Beteiligten sich längst einig waren.
Definition
Pflichtteil (§2303 BGB)
Ein gesetzlicher Mindestanspruch, der nahen Angehörigen — Kindern, Ehegatten und unter bestimmten Voraussetzungen Eltern — selbst dann zusteht, wenn der Erblasser sie testamentarisch enterbt hat. Der Pflichtteil entspricht der Hälfte des gesetzlichen Erbteils und ist ausschließlich ein Geldanspruch — nicht etwa ein Anteil an der Immobilie.
Definition
Vermächtnis (§2147 BGB)
Eine Zuwendung im Testament, die nicht die Erbenstellung verleiht. Der Vermächtnisnehmer hat einen schuldrechtlichen Anspruch gegenüber den Erben — er erhält etwas Bestimmtes (eine Geldsumme, einen Gegenstand), wird aber nicht Mitglied der Erbengemeinschaft.
Für den Verkauf einer Erbschaftsimmobilie sind drei Sonderfälle besonders relevant:
- Pflichtteilsergänzung: Hat der Erblasser zu Lebzeiten Schenkungen gemacht (z. B. die Immobilie an ein Kind übertragen), kann ein enterbter Pflichtteilsberechtigter unter Umständen einen Ergänzungsanspruch geltend machen — bis zu 10 Jahre nach der Schenkung.
- Wohnrecht / Nießbrauch: Hat der Erblasser einem Angehörigen ein dingliches Wohn- oder Nießbrauchsrecht eingeräumt (häufig der überlebende Ehegatte), bleibt dieses Recht auch beim Verkauf bestehen — und reduziert den Marktwert spürbar.
- Voraus & Dreißigster: Der überlebende Ehegatte hat Anspruch auf den „Voraus" (Hausrat, Hochzeitsgeschenke) und auf 30 Tage Unterhalt aus dem Nachlass nach dem Erbfall.
In komplexen Fällen arbeiten wir eng mit erfahrenen Erbrechts-Anwälten in Hameln zusammen. Den richtigen Ansprechpartner für Ihre Konstellation suchen wir gemeinsam mit Ihnen aus.
Steuerliche Aspekte beim Erbschaftsverkauf
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie sind im Wesentlichen zwei Steuern relevant: die Erbschaftsteuer (auf den geerbten Wert) und gegebenenfalls die Spekulationssteuer auf einen Veräußerungsgewinn.
Erbschaftsteuer-Freibeträge
Die Erbschaftsteuer ist bundeseinheitlich geregelt. Maßgeblich sind das Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser und der Wert der Erbschaft.
| Verwandtschaftsverhältnis | Freibetrag | Steuerklasse |
|---|---|---|
| Ehegatten / eingetragene Lebenspartner | 500.000 € | I |
| Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder | 400.000 € | I |
| Enkelkinder | 200.000 € | I |
| Eltern und Großeltern (Erbschaft) | 100.000 € | I |
| Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder | 20.000 € | II |
| Übrige Erben (entfernte Verwandte, Nicht-Verwandte) | 20.000 € | III |
„In Hameln-Pyrmont liegt der durchschnittliche Verkaufspreis eines Einfamilienhauses bei rund 365.000 €. Für leibliche Kinder bleibt das damit deutlich unterhalb des Freibetrags von 400.000 € — Erbschaftsteuer fällt in der Regel keine an. Ehegatten haben ohnehin zusätzlich 500.000 € Freibetrag."
Astrit Kyqyku · Immobilienmakler IHKSpekulationsfrist (§23 EStG)
Wird die Immobilie nach dem Erbfall verkauft, ist ein eventueller Wertzuwachs unter Umständen spekulationssteuerpflichtig — und zwar dann, wenn zwischen Anschaffung durch den Erblasser und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Wichtig: Die Frist beginnt nicht mit dem Erbfall, sondern mit dem ursprünglichen Kauf des Erblassers. Der Erbe „erbt" also auch die Haltedauer.
Steuerfrei
Erblasser kaufte die Immobilie 2010. Verkauf durch Erben: 2026. Haltedauer: 16 Jahre → über 10 Jahre → kein Veräußerungsgewinn steuerpflichtig.
Steuerpflichtig
Erblasser kaufte die Immobilie 2019. Verkauf durch Erben: 2026. Haltedauer: 7 Jahre → unter 10 Jahre → Wertzuwachs ist einkommensteuerpflichtig.
Diese Darstellung ist eine vereinfachte Übersicht und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Vor jedem Verkauf einer Erbschaftsimmobilie empfehlen wir die Konsultation eines Steuerberaters — gerne empfehlen wir Ihnen einen Ansprechpartner in Hameln. Stand: Mai 2026. Rechtsgrundlagen u. a.: §23 EStG, §16 ErbStG, §2032 BGB, §2303 BGB, §180 ZVG.
Vier Konstellationen, die wir aus der Praxis kennen
Auch wenn jede Familie und jede Erbengemeinschaft einzigartig ist — vier Konstellationen tauchen in unserer Beratungspraxis in Hameln, Bad Pyrmont und Hessisch Oldendorf besonders häufig auf. Vielleicht erkennen Sie Ihre Situation wieder.
~60 % der Fälle
Einvernehmliche Erbengemeinschaft
Situation
Mehrere Miterben sind sich einig, dass die Immobilie verkauft werden soll. Die Wertvorstellungen liegen nahe beieinander.
Unser Vorgehen
Wir vermarkten die Immobilie als reguläres Verkaufsobjekt — mit gemeinsamer Vollmacht aller Miterben. Klare Kommunikation, ein Ansprechpartner.
⏱ Typische Dauer: 8–12 Wochen
~20 % der Fälle
Ein Miterbe will die Immobilie behalten
Situation
Ein Miterbe möchte selbst einziehen oder die Immobilie als Kapitalanlage halten. Die anderen wollen ihren Anteil ausgezahlt bekommen.
Unser Vorgehen
Wir ermitteln den realistischen Marktwert als Verhandlungsgrundlage. Notarielle Auseinandersetzung — der bleibende Miterbe zahlt die anderen aus.
⏱ Typische Dauer: 6–14 Wochen
~15 % der Fälle
Konflikt unter Miterben
Situation
Die Miterben sind zerstritten oder haben unterschiedliche Wertvorstellungen. Direkte Kommunikation ist erschwert.
Unser Vorgehen
Wir agieren als neutrale Vermittlung. Bei Bedarf binden wir erfahrene Erbrechts-Anwälte ein. Ziel: einvernehmliche Lösung vor Teilungsversteigerung.
⏱ Typische Dauer: 4–9 Monate
~5 % der Fälle
Teilungsversteigerung als letztes Mittel
Situation
Trotz aller Bemühungen ist keine Einigung möglich. Ein Miterbe beantragt die Teilungsversteigerung nach §180 ZVG.
Unser Vorgehen
Wir begleiten Sie durch das Verfahren, bewerten den realistischen Versteigerungserlös und entscheiden mit Ihnen, ob ein Mitbieten sinnvoll ist.
⏱ Typische Dauer: 9–18 Monate
Was Erben über die Zusammenarbeit sagen
Diskrete Begleitung bedeutet: Keine Namen ohne Zustimmung. Diese anonymisierten Fälle zeigen, wie unterschiedlich Erbschaftssituationen sein können — und was möglich ist.
Erbengemeinschaft · 3 Geschwister
Einfamilienhaus in Hameln-Süd
Drei Geschwister, drei unterschiedliche Vorstellungen. Nach einem gemeinsamen Gespräch mit allen Parteien konnten wir einen Konsens erzielen. Verkauf in 10 Wochen, Erlös über Schätzwert.
Alleinerbe · Fernwohnend
Eigentumswohnung Bad Pyrmont
Der Erbe wohnte in München und konnte nicht persönlich vor Ort sein. Wir übernahmen die komplette Koordination: Besichtigung, Unterlagen, Notartermin. Vollmacht-basiert abgewickelt.
Konflikt · Schlichtung
Doppelhaushälfte Hessisch Oldendorf
Zwei Erben waren zerstritten. Durch unsere neutrale Moderation und Einbindung eines Erbrechts-Anwalts wurde eine einvernehmliche Lösung gefunden — ohne Teilungsversteigerung.
Kundenstimmen
Was Kunden über AK Immobilien sagen
★★★★★ 5.0 / 5 aus 121 Google-Bewertungen
Kristina Weber
★★★★★
"Äußerst zuverlässiger und kompetenter immobilienmakler! Wir sind mehr als zufrieden und würden das Team mit gutem Gewissen immer weiterempfehlen!"
Verifizierte Google-Bewertung
Nikola Du blachou
★★★★★
"Herr Kyqyku hat uns umfassend und tatkräftig unterstützt um unserer Familie das erstes Eigenheim zu ermöglichen. Zu jederzeit konnte man mit ihm Sachen besprechen und kurzfristig agieren. Ich kann den Makler nur weiter empfehlen."
Verifizierte Google-Bewertung
Häufige Fragen
12 Fragen zur Erbschaftsimmobilie — beantwortet
01 Was ist eine Erbengemeinschaft und wie entsteht sie?
Eine Erbengemeinschaft entsteht automatisch nach §2032 BGB, sobald eine Person stirbt und mehrere Erben hinterlässt — sei es per Testament oder gesetzlicher Erbfolge. Alle Miterben werden gemeinsam Eigentümer des Nachlasses. Entscheidungen über die Erbschaftsimmobilie können nur einstimmig getroffen werden.
02 Wie lange dauert der Verkauf einer geerbten Immobilie in Hameln?
Bei einer einigen Erbengemeinschaft mit vorliegendem Erbschein verläuft der Verkauf vergleichbar mit einem regulären Verkauf — im Schnitt 8 bis 12 Wochen. Liegen Konflikte oder ungeklärte Erbverhältnisse vor, kann sich der Prozess auf 6 bis 18 Monate verlängern.
03 Brauchen wir einen Erbschein, um die Immobilie zu verkaufen?
In der Regel ja. Das Grundbuchamt verlangt für die Umschreibung einen Erbschein oder ein notariell eröffnetes Testament. Die Beantragung dauert 6 bis 12 Wochen beim Nachlassgericht.
04 Was passiert, wenn sich Miterben nicht einig sind?
Es gibt drei Wege: Auszahlung eines Miterben durch die anderen, notarielle Erbauseinandersetzung oder als letztes Mittel die Teilungsversteigerung nach §180 ZVG. In Hameln vermitteln wir bei Bedarf erfahrene Erbrechts-Anwälte.
05 Wie hoch ist die Erbschaftsteuer in Niedersachsen?
Die Erbschaftsteuer ist bundeseinheitlich geregelt. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 €, Ehegatten 500.000 €, Enkel 200.000 €. Übersteigt der Wert den Freibetrag, fallen je nach Steuerklasse 7 % bis 50 % auf den übersteigenden Betrag an.
06 Müssen wir Spekulationssteuer zahlen, wenn wir die geerbte Immobilie verkaufen?
Maßgeblich ist die 10-Jahres-Frist nach §23 EStG, gerechnet ab Anschaffung durch den Erblasser — nicht ab Erbfall. Hat der Erblasser die Immobilie länger als 10 Jahre besessen, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei.
07 Was ist der Unterschied zwischen Pflichtteil und Erbteil?
Der Erbteil ist der gesetzliche oder testamentarische Anteil am Nachlass. Der Pflichtteil ist ein gesetzlicher Mindestanspruch (§2303 BGB) für nahe Angehörige, beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils und ist ausschließlich ein Geldanspruch.
08 Welche Unterlagen werden für den Verkauf einer Erbschaftsimmobilie benötigt?
Zusätzlich zu Grundbuchauszug, Energieausweis, Lageplan und Wohnflächenberechnung werden benötigt: Erbschein oder notariell eröffnetes Testament, Sterbeurkunde, Nachweis über bestehende Belastungen, ggf. Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen.
09 Wird die Immobilie zum Verkehrswert oder zum Steuerwert verkauft?
Verkauft wird zum Marktwert (Verkehrswert). Der Steuerwert wird vom Finanzamt nach standardisiertem Verfahren ermittelt und ist meist niedriger.
10 Können wir die Immobilie auch behalten und vermieten?
Ja. Wir besprechen Rentabilität, organisatorischen Aufwand für die Erbengemeinschaft und alternative Modelle wie die Übertragung an einen einzelnen Miterben gegen Auszahlung.
11 Was kostet die Beratung bei AK Immobilien?
Die Erstberatung ist kostenlos und unverbindlich. Gemäß § 656c BGB zahlen Käufer und Verkäufer je 3,57 % inkl. MwSt. — fällig nur bei erfolgreichem Abschluss. Wertermittlung und Erstberatung sind immer kostenlos.
12 Was ist eine Teilungsversteigerung und wann ist sie sinnvoll?
Die Teilungsversteigerung nach §180 ZVG ist ein Mittel der letzten Wahl. Wenn sich Miterben nicht einigen, wird die Immobilie öffentlich versteigert. Nachteile: oft niedriger Erlös, hohe Verfahrenskosten, lange Dauer.
Ihr Ansprechpartner
Astrit Kyqyku
Immobilienmakler IHK & Inhaber
Seit 2021 begleite ich Eigentümer in Hameln und im Weserbergland durch den vielleicht wichtigsten Verkauf ihres Lebens. Mein Ansatz: persönlich, unaufgeregt und datenbasiert. Ich übernehme jeden Schritt selbst — von der ersten Bewertung bis zur Schlüsselübergabe.
- §34c GewO
- IHK-Zertifizierung
- IVD-Mitglied
- Matterport Pro3 3D-Visualisierung
„Mein Versprechen: ehrliche, transparente Beratung — ohne Druck."
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Sprechen wir in Ruhe über Ihre Situation.
Eine Erbschaft ist mehr als eine Transaktion. Bevor wir über Marktpreise, Unterlagen oder Strategien sprechen, möchten wir verstehen, was für Sie wichtig ist. Diskret, ohne Druck — und auf Ihren Zeitplan.
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- Antwort innerhalb von 24 Stunden, persönlich durch Astrit Kyqyku
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- Ende offen — Beratung verpflichtet zu nichts
Kostenlos & unverbindlich
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Vertraulich. Kostenlos. Unverbindlich.